Quelle utilisation pour une tour ?
La surface offerte par la construction en hauteur se partage entre des logements, des bureaux et des équipements municipaux et privés comme des gymnases, des crèches mais aussi des restaurants ou des hôtels. Le problème réside dans le partage de ces surfaces. Il y a à Paris, l'équivalent de 5 tours Montparnasse de bureaux vides, non utilisés. Il y a aussi 100 000 personnes en recherche de logement dont 30 000 dans le contexte du droit opposable au logement. Cependant, la mairie de Paris considère la situation stable : ces 5 tours représentent 3% de la surface totale de bureaux à Paris ce qui laisse un choix aux entreprises quant aux lieux où elles peuvent s'implanter.
Depuis peu, la vision d'un Paris peu dense que M. Delanoë soutenait est fortement critiquée, c'est pourquoi il se dit en faveur des tours. Cependant des projets ont été lancés mais rien n'a encore été fait. Les membres du PS, de l'UMP et du MoDem ont des avis différents quant à l'utilisation des tours. L'UMP et le MoDem soutiennent plus les tours de bureaux car le logement devrait, selon eux, avoir un visage plus humain ; le PS semble accepter toutes sortes de tours mais espère, en vain, y inclure des projets de logements sociaux.
Selon l'architecte JP Viguier, l'avenir des tours est dans la mixité. Les futures tours accueilleront à la fois des logements, des bureaux mais aussi des établissements publics comme des crèches ou des piscines. Cela augmente l'intensité de la ville. C'est d'ailleurs dans cette direction que s'est déroulé le concours de la tour Signal à la Défense, les projets des 5 finalistes proposaient des surfaces réservées aux différentes fonctions.
De quoi dépend l'intégration urbaine des tours ?
Plus encore que l'esthétique de la tour par rapport à l'architecture parisienne classique, c'est surtout au niveau socio-urbain que se situerait le véritable enjeu des architectes. Selon Alexia de Biase, responsable d'un laboratoire d'urbanisme, les architectes doivent avant tout travailler sur le lien entre la tour et l'espace urbain aux alentours. Ce qui importe est donc de bâtir une tour dont l'échelle corresponde à l'échelle urbaine du quartier environnant, et de ne pas construire des tours insérées dans la ville, seules et isolées, et qui constituent plus une oeuvre d'art qu'un véritable apport social, économique ou urbain. L'insertion de la tour dans un contexte urbain relativement complexe va alors dépendre du travail des architectes sur le pied des tours : en effet, il est important de relier la tour au sol, et de ne pas isoler ses habitants du reste de Paris, comme cela s'est passé avec les constructions de dalles. Le problème consiste donc à trouver des solutions envisageables pour intégrer le pied des tours à la ville.
Comment consulter les habitants ?
Une tour de grande hauteur transforme radicalement le fonctionnement d'un quartier voire d'une ville. De manière plus générale, tout chantier de grande ampleur a un impact important sur le tissu urbain et il est normal que les habitants soient informés et puissent participer aux débats relatifs à de tels projets. Depuis 1985, il est obligatoire pour ce type de chantier qu'il y ait une concertation des différents acteurs impliqués. Les architectes urbanistes sont invités à confronter leurs questions aux organisateurs de la concertation et à la maîtrise d'ouvrage, et à leur rendre compte de l'avancement de leurs réflexions. Le projet urbain se nourrit de ces confrontations, et la programmation évolue et s'affine par ces échanges. Parmi les acteurs devant être impliqués dans ce processus, les habitants sont les moins organisés et donc les plus difficiles à consulter. Pour ce faire, tous les travaux d'ampleur doivent être précédés d'une étude publique. Le Tribunal Administratif nomme un commissaire-enquêteur ou une commission d'enquête qui supervise l'enquête publique, qui dure au minimum un mois et au maximum deux. L'objectif de l'enquête est d'informer le public sur le projet qui est proposé par la collectivité et de recueillir ses observations sur un registre spécifiquement mis à sa disposition. Le commissaire enquêteur ou la commission d'enquête chargés du dossier examinent les observations recueillies et rendent un rapport à la collectivité afin d'éclairer la décision qui en découlera. De telles consultations sont nécessaires à une construction réfléchie et en accord avec les besoins des habitants du quartier concerné.
Parallèlement, la Mairie de Paris peut décider de réaliser des enquêtes supplémentaires plus générales sur la vision de l'urbanisme des habitants de la capitale. En 2004 fut ainsi réalisé une étude à grande échelle (120 000 questionnaires retournés) sur le PLU et l'urbanisme à Paris. Cette étude à permis de dégager les besoins des habitants ainsi que leur avis sur un certain nombre de sujets liés aux problématiques de construction. On peut ainsi noter qu'ils étaient 62 % à être opposés à la construction de grande hauteur orientée vers le secteur économique en dehors du centre historique de Paris.
Malgré cette pratique normalisée et codifiée, il apparait surprenant de voir au travers des comptes-rendus (que ce soit à La Défense ou pour la présentation de la tour Triangle) de telles consultations précédant un projet de grande ampleur, à quel point les habitants ne sont pas entendus. Il se peut tout d'abord que le délai de consultation et de présentation du projet soit extrêmement court (voir l'exemple de la tour Triangle). La plupart du temps on leur présente un projet très abouti, fruit de la confrontation de plusieurs cabinets d'architectes et équipes de maîtrise d'oeuvre. Le projet est d'une part trop avancé pour pouvoir être revu en profondeur mais aussi pas assez finalisé pour pouvoir répondre à toutes les questions techniques. Par exemple dans le cas de la tour Signal, la première présentation faisait état d'un écran géant en façade qui fut par la suite considéré irréalisable. De manière générale, ces consultations traduisent un quiproquo entre les habitants et les "constructeurs". Les premiers pensent pouvoir remettre en question les caractéristiques de la tour lors de la consultation tandis que les seconds ne font que présenter un projet qui aboutira, moyennant le réglage de quelques questions techniques. Les débats qui ont lieu montrent que les habitants cherchent à comprendre la logique des urbanistes mais ne parviennent pas à comprendre pourquoi on ignore leurs remarques et leurs critiques.
Pour éviter cet écueil, il faudrait que les équipes travaillant sur de tels projets se renseignent auprès
de la population avant de leur présenter le projet. Or, dans l'immense majorité des cas, ces acteurs n'ont pas les moyens
de consulter la population de manière significative. Les rares exemples de telles consultations réussies n'ont eu lieu que dans le cadre de projets de moindre ampleur et au prix d'un travail colossal. La plupart du temps, les cabinets d'architectes, les urbanistes, les politiques et les ingénieurs dialoguent en circuit fermé et montent leurs projets sans réellement consulter les habitants de manière significative. Ils se retrouvent dans une logique de club dont les habitants sont exclus et dont on leur présente les résultats lors de la consultation finale.
Les "bonnes pratiques" du monde de l'urbanisme permettent aujourd'hui de construire des ouvrages sûrs et bientôt respectueux de
l'environnement, mais ne prennent toujours pas en compte une consultation des habitants avant le début du projet. Il apparaît de
plus en plus nécessaire de mettre en place une telle consultation, et certains sociologues se penchent sur la création de "bonnes
pratiques" de consultation (cf Le jeu des "bonnes pratiques" dans les opérations urbaines, entre normes et fabrique locale par
Laurent DEVISME, Marc DUMONT et Elise ROY).
Les tours sont-elles efficaces économiquement parlant ?
Il s'agit aujourd'hui d'une offre immobilière recherchée au niveau international (du moins était-ce le cas jusqu'à la récente crise financière). Cette offre se place souvent sur un marché haut de gamme, assez étroit et très concurrentiel, et rencontre donc une certaine demande.
Cependant, les coûts de construction et les charges de fonctionnement des tours s'élèvent avec leur hauteur. Il en est de même des charges de fonctionnement avec des effets de seuil très marqués. Les tours récentes parviennent à réduire nettement les charges relatives aux consommations énergétiques (froid, chauffage, éclairage). En revanche, il est beaucoup plus difficile de réduire celles liées à la sécurité, à la maintenance et à l'entretien, pour lesquelles l'exigence de qualité est particulièrement forte dans un milieu clos et densément occupé.
| Hauteur | 50m | 150m | >200m |
|---|---|---|---|
| Coût de construction au m2 | 2000€ | 3000€ | >5500€ |
Il faut également rappeler l'évolution rapide des besoins des entreprises qui appelle des modifications et des améliorations fréquentes de leurs locaux, obligeant à des travaux d'aménagement lourds pour remettre les tours au goût du jour. L'exemple de la Défense montre que, parmi les tours construites avant 1985, cinq tours sur six ont déjà fait l'objet d'une réhabilitation.
Ces coûts se répercutent sur les charges de copropriété des logements situés dans des immeubles de grande hauteur à Paris, qui sont en moyenne deux fois plus importantes que la moyenne parisienne.
Aujourd'hui, des programmes de tours jouent pourtant la diversité et la mixité sociale en associant dans le même immeuble de grande hauteur diverses fonctions (bureaux, commerces, hôtellerie, logements). Cependant, le niveau élevé des coûts de construction et des charges de fonctionnement limite fortement l'exercice et conduit à nettement privilégier les surfaces immobilières de haut standing. Ainsi, l'un des arguments avancés par le maire de Paris, qui est la création de nombreux logements, dont 20 à 30% de logements sociaux en plus parait difficilement réalisable. De plus, l'écartement nécessaire entre chaque tour est tel que la densité dans Paris est plus grande que celle que l'on peut calculer dans les zones entourant une tour. " En matière de densité urbaine, on ne fait pas mieux que le modèle haussmannien " argumente Guy Burgel, architecte urbaniste.
Une des conditions requises pour que les tours soient efficaces sur le plan économique semble donc être le fait qu'elles soient haut de gamme, créant un débat sur l'opportunité des tours à la fois contre la crise du logement et pour la mixité sociale.
Cette page contient des questions générales qui viennent à se poser lorsqu'on soulève la question des tours. L'application des réponses est développée dans les différents exemples de ce site, afin d'englober tous les aspects du problème.
Utilisation des tours
Intégration urbaine
Consultation des habitants
Intérêt économique