Le contrôle des loyers dans le Massachusetts jusqu’à 1995

David P.Sims présente dans son article « Out of control: What can we learn from the end of Massachusetts rent control? » publié dans The Journal of Urban Economics en Août 2006 les principes sur lesquels s’est basé le contrôle des loyers et leurs effets dans l’état du Massachusetts avant que ce contrôle soit soudainement arrêté en 1995. Il se base notamment sur une étude menée par l’American Housing Survey entre 1985 et 1998 sur les villes de Boston, Cambridge et Brookline, seules villes de l’état où la loi a perduré après le début des années 1980.

Il y explique que malgré les différences que peuvent présenter les lois en fonction des villes, il y a des points fondamentaux qui caractérisent la loi sur le contrôle du loyer dans les trois villes :

• Un centre de contrôle du loyer maximum était présent pour les trois villes. En fonction de l’inflation et de l’évolution des prix sur le marché, il pouvait être décidé d’augmenter le loyer maximum de quelques pourcentages, comme ça a été le cas pour Brookline qui présentait une augmentation annuelle de 4%. Dans la majorité des cas, les augmentations étaient cependant traitées au cas par cas, et demandées différentes preuves au propriétaires pour pouvoir autoriser une telle augmentation.
• Un ensemble de lois qui protègent le locataire, celui-ci ne peut pas être expulsé de l’appartement sans approbation du centre de contrôle. De plus les propriétaires se doivent de maintenir l’approvisionnement en eau et en chaleur de l’appartement pour le locataire, sous peine de recevoir une amende.
• Un système qui exempte certaines habitations de subir un contrôle. Chaque ville a en effet exempté les nouvelles habitations et les habitations entièrement rénovées.

Cependant, Brookline et Boston appliquèrent par la suite des lois pour limiter le contrôle du loyer. Deux états de contrôle ont alors été créés : le contrôle actif et le contrôle passif. Le premier est le contrôle classique comme il existait dans les trois villes. Le second pouvait être mis en place lorsque un appartement était complètement libéré par un locataire. Dans ce cas-là, le propriétaire peut augmenter comme il veut son loyer chaque année, mais cette augmentation peut se voir refusée par le centre de contrôle si elle est abusive et si un des locataires en fait la demande. Un tel système a été appliqué à Brookline en 1991, où les appartements vacants étaient exemptés de tout contrôle de loyer.

Le résultat d’un tel système est une faible proportion des habitations subissant le contrôle actif. En effet William Galvin, actuel secrétaire du Commonwealth du Massachusetts, explique que seulement 20% des habitations sur les trois villes ont subies un contrôle actif, soit environ 41 000 habitations.

L’encadrement des loyers en Allemagne

L’encadrement des loyers proposé dans le cadre de la loir ALUR est souvent comparé au système des « miroirs » (Mietspiegel) des loyers instauré en Allemagne.  Il y a quelques différences notables entre ces deux systèmes. Ces différences sont mises en avant dans l’article « La politique du logement locatif » de Alain Trannoy et Etienne Wasmer, publié par le Cairn en Octobre 2013 :

• L’encadrement des loyers en Allemagne porte sur les hausses de loyer en cours de bail (car ces baux sont à durée indéterminée). Si un bailleur constate que le loyer qu’il fixe à son locataire s’écarte du loyer du marché, il ne peut augmenter le loyer du locataire en place de plus de 20 % en trois ans. En France, la loi ALUR souhaite modérer les loyers en zones tendues y compris d’un bail à l’autre.
• En Allemagne, le locataire a la possibilité de recourir à un juge s’il estime que le loyer qu’il paie est usuraire, c’est-à-dire s’il dépasse de 20 % le montant des loyers pratiqués pour des logements identiques et s’il peut prouver qu’à la signature du bail, il s’agissait du seul logement disponible. Cette double condition réduit considérablement les possibilités de recours.

La loi ALUR et la lois des « miroirs » sont donc deux lois différentes, bien qu’ayant toutes deux pour but de réguler le prix des loyers sur un parc locatif défini.