L’ensemble des décrets encadrant les loyers ne s’appliquent que pour des logements principaux : c’est-à-dire qu’ils ne concernent pas les résidences touristiques par exemple.
A l’échelle nationale
L’encadrement des loyers se décline sur deux types de zones
- Les « zones tendues »
Les « zones tendues » désignent 1151 communes dans 28 agglomérations françaises – la liste complète est disponible ici-. Elles sont caractérisées par un marché immobilier déséquilibré car la demande de logements dépasse l’offre : la concurrence n’offre donc plus de protection, et les prix risquent de grimper en flèche. Pour protéger les habitants et encadrer les loyers, et protéger les habitants le décret n° 2016-1040 fixe la hausse maximum des loyers pour la relocation et le renouvellement d’un bail. Le montant de la hausse est calculé sur la base de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers.
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Position géographie des zones tendues à l’échelle nationale d’après le Ministère de la Cohésion des Territoires
- Le cas particulier de Paris et de Lille
A Paris et Lille, en plus du décret spécifique aux zones tendues dont nous avons parlé, les nouveaux baux doivent respecter les fourchettes de loyers prévues par la loi ALUR, mise en vigueur le 1er août 2015 à Paris et le 1er février 2017 à Lille. Cette différenciation de Paris et Lille par rapport au reste des zones tendues a été fortement contestée.
En effet, la loi ALUR devrait à l’origine être appliqué dans toutes les 1151 zones tendues, mais Manuel Valls – à l’époque Premier ministre de François Hollande -, a décrété qu’elle serait restreinte à Paris et à Lille en tant que « communes volontaires » expérimentales.
Pourquoi Valls est-il sceptique des performances de la loi ? « Nous avons assez de recul pour juger des difficultés de sa mise en œuvre », a déclaré Manuel Valls aux journalistes de FranceTvInfo , « Les conditions techniques [pour l’application de cet encadrement] ne seront pas réunies avant des mois, voire des années ».
En effet, FranceTvInfo a mis en ligne le 2 septembre 2014 un article qui surligne que le bon fonctionnement loi est fondamentalement dépendant des données recueille par des observatoires locaux des loyers. Or, à l’exception de ceux de Paris et de Lille, ces observatoires sont trop récents pour être déjà capables de fournir des données pertinentes.
Jean Perrin, président de l’UNPI, défend dans le même article aussi la décision de Manuel Valls. Il considère que le loyer dépend de trop nombreux facteurs, et qu’il difficile, voire impossible, de déterminer une référence juste. Pour cette raison, il pense que Valls juge la notion de « loyers médian » d’«absurde». Il affirme sévèrement que la décision de limiter l’encadrement à Paris n’est qu’une façon de «ne pas humilier totalement Cécile [Duflot]» en abrogeant totalement sa loi.
L’idée d’amorcer l’encadrement des loyers dans des “zones expérimentales” est également conseillée par Alain Trannoy et Étienne Wasmer. Dans leur article scientifique La politique du logement locatif, ils considèrent que les informations dont on peut disposer sur le marché locatif « restent parcellaires » et qu’elles ne permettent pas « de tenir compte du grand nombre de caractéristiques pertinentes au sein d’un même quartier ». Ils ajoutent que le système proposé par la loi « risque d’engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé » et concluent que « Avant toute généralisation, il est indispensable de procéder à une expérimentation dans des zones pilotes. »
- Des réclamations et pétitions croissantes
On constate que des nombreuses mairies d’agglomérations ont demandé à instaurer un même système d’encadrement des loyers. Ainsi seulement un jour après l’annonce de Valls, Martine Aubry -maire de Lille-, a exprimé dans la presse le besoin d’une régulation des loyers à Lille. « Plus que jamais, nous sommes déterminés à faire aboutir ce travail, car notre ville a cruellement besoin d’un dispositif national lui permettant de réguler localement ses loyers et de les rapprocher des capacités financières réelles de ses habitants, tout en préservant la rentabilité des investisseurs ».
De même, selon La Libération, Jean-Paul Huchon -président du conseil régional d’Île-de-France-, et sa vice-présidente en charge du Logement Emmanuelle Cosse (EE-LV,) ont aussi écrit au Premier ministre pour demander qu’un encadrement des loyers soit également appliqué dans les communes de la petite couronne. « Comme vous le savez, la question de l’habitat et de l’hébergement revêt une importance décisive dans la vie quotidienne des Franciliens », ont-ils écris dans une lettre publiée par le JDD. «Il semble nécessaire que d’autres communes de la région connaissant une forte tension sur le marché locatif puissent bénéficier de cette mesure salutaire».
- L’élargissement géographique de ces zones d’application
Mercredi 15 mars, le Conseil d’Etat a jugé illégale la décision arbitraire de Valls et l’a annulée. La loi peut désormais s’appliquer dans les 28 agglomérations des zones tendues selon Le Parisien.
Pour Julien Bayou, porte-parole du parti EE-LV, il s’agit d’une «grande victoire» comme il l’affirme dans un article publié par Le Monde « Par une simple déclaration, Manuel Valls a fait obstacle à la loi, et a rogné la mesure sociale de ce quinquennat. Des millions de personnes en ont été victimes. ». Dans Capital, il renchérit: « Avec cette décision, le gouvernement doit désormais se hâter d’appliquer la loi telle que votée au départ et donc de faire appliquer l’encadrement aux autres villes », explique Julien Bayou à capital.fr, dans un article publié en ligne le 16 mars 2017.
Par conséquent il semble d’après Le Particulier que la zone d’application de la loi ALUR va être élargie en 2018 sur 412 villes, notamment dans les trois départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), et à Grenoble.
A l’échelle locale
Dans le cadre de la loi ALUR, les territoires géographiques concernés à Paris et à Lille ont été découpés respectivement en 14 et 4 secteurs, selon lesquels le loyer de référence varie. Mais la pertinence de ce découpage ne reçoit pas un assentiment unanime.
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Découpage géographique local à Paris selon La Préfecture de la région d’Ile de France
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et à Lille selon l’ADIL du Nord