L’encadrement des loyers est effectif depuis le 1 août 2015 à Paris. Au cours de cette année, est-ce que la loi a été efficace ? Est-ce qu’elle a contribué à la stabilisation des loyers ? Les rapports de l’OLAP nous permettent de décrire l’évolution des loyers d’habitation à Paris avant et après la loi. (Qu’est-ce que c’est l’OLAP ? )

 

• Résultats principaux

A Paris, les loyers mensuels du parc locatif privé sont de 1128 euro pour une surface de 50 m² au  1^er janvier 2016. Cette valeur était de 1123 euro le 1er janvier 2015, de 1109 euro le 1^er janvier 2014 et de 1080 euro le 1^er janvier 2013. Nous pouvons constater que les loyers augmentent chaque année, pourtant l’évolution de l’année 2015 (+0.5% en moyenne) est la plus faible depuis 2001, (contre 1,0% en 2014 et 2,7 en 2013).

 

 

• Les emménagements

Un niveau élevé des loyers empiète sur le désir des locataires de changer le logement. Le pourcentage d’emménagement dans tous les baux est donc un indice important pour refléter le niveau des loyers.

La mobilité est toujours restée relativement basse depuis 2001. Cependant, cette valeur a touché son point le plus bas en 2012 (18 %) et s’est élevée au cours des années suivantes : 20,7% en 2015, 20,3% en 2014 et 20,0% en 2013. Ce rebondissement s’explique par la modération de la hausse du loyer des logements nouvellement emménagés: elle est de 1,0% en 2015 contre 2,1% en 2014 et 7,1% en 2013. De plus, 2015 est la première année que cette valeur à Paris est inférieure à celle dans la petite couronne (1,7%), où l’encadrement des loyers n’est pas effectif.

 

 

• Les relocations sans hausse

En 2015, le taux des relocations sans hausse est important en 2015, et presque trois sur dix ont vu leur loyer baisser à Paris. Avec les relocations à loyer identique (15 %), le taux de relocation sans hausse à Paris atteint 45% en 2015, contre 25 % en 2014 et 12 % en 2013.

L’augmentation significative de cette valeur est l’illustration la difficulté des propriétaires à trouver des locataires, ce qui, d’après l’OLAP, est probablement l’effet de l’encadrement des loyers.

 

• Les relocations après Travaux

Hors travaux d’entretien courant, seulement 8,5% des logements ont connu des travaux importants parmi toutes les relocations. Cette valeur est la plus basse de celles constatées durant les cinq années précédentes: 11,3 % en 2014, 13,2 % en 2013 et 12,5 % en 2012, 12,6 % en 2011 et 10,3 % en 2010. Ce phénomène pourrait être un effet négatif de l’encadrement des loyers, mais cette hypothèse doit être vérifiée dans les années à venir.

 

• En conclusion

Les loyers à Paris en 2015 ont augmenté certes, mais la hausse de +0,5 % est la plus faible depuis 2001. Une des conséquences de cette modération est le relèvement du taux d’emménagements dans Paris puisque l’augmentation des loyers y était inférieure à celui de la petite couronne.

En ce qui concerne les relocations, 45% des baux ont baissé sont restés identiques, ce qui est le taux le plus haut depuis 2012. Finalement 8.5% logement ont subi des grands travaux avant leur relocation.

La mise en vigueur de l’encadrement des loyers au 1er 2015 a sûrement un rôle majeur dans ces résultats, et les observations des prochaines permettront de vérifier ou de démentir ces effets puisque des rapports de l’OLAP seront publiés tous les juillets.

 

Les études théoriques qui analysent les marchés immobiliers prévoient-elles ces résultats ?

Dans son papier The Effects of Partial-Coverage Rent Control on the Price and Quantity of Rental Housing, Denton Marks propose un modèle pour calculer les prix des loyers en supposant qu’aucun contrôle n’existe, sur la base d’un marché sous encadrement partiel (c’est-à-dire que seulement les logements satisfaisant certaines conditions sont encadrés).

Il applique ensuite son modèle au marché immobilier de Vancouver en 1980 et de Kerrisdale en 1982. D’après les résultats de ses calculs, le loyer moyen estimé pour un marché totalement libéré serait supérieur à celui des logements dans le cas réel (avec encadrement).

Cependant, les données collectées montrent que ce loyer estimé serait aussi inférieur aux loyers réels constatés dans un marché immobilier sans contrôle. L’écart entre ces deux valeurs est inversement proportionnel à l’« élasticité de la demande » : c’est un terme économique qui décrit la sensibilité de la demande aux variations du prix du bail.

Il semble bien que l’encadrement des loyers maintient des prix bas dans les marchés immobiliers réels qui ont naturellement tendance à s’enflammer.