La loi ALUR – Accès au Logement et un Urbanisme Rénové – a pour objectif de réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires.

Ces indications ne sont valables que les zones d’application de la loi ALUR

Que désigne-t-on par loyer de « référence », « majoré », « minoré » ?

Chaque année, trois indicateurs de loyer sont fixés par arrêté préfectoral : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer de référence minoré. Ils dépendent de quatre critères :

– le nombre de pièce du logement

– son époque de construction (avant 1945, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou encore après 1990)

– le caractère meublé ou non

– sa localisation géographique, parmi quatorze secteurs définis à Paris

Pour cela, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne calcul le loyer médian constaté : c’est le montant pour lequel il y a exactement le même nombre de loyers au-dessus et au-dessous. Le loyer de référence prend la valeur du résultat de ce calcul. A partir de cela, le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence plus 20%. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence moins 30%.

Les loyers de référence majoré et minoré forment une fourchette que le bailleur n’a pas le droit de dépasser lors de l’entrée en location d’un nouveau logement et lors du renouvellement d’un bail.

 

Qu’est-ce qu’on appelle le complément de loyer ?

Il est possible qu’un loyer soit déjà au niveau du loyer de référence majoré, mais que certaines caractéristiques justifient un montant supérieur aux autres logements de sa catégorie. Par exemple s’il est particulièrement bien situé, s’il présente des éléments améliorant son confort, s’il possède une terrasse etc.

Les critères pour ce complément de loyer sont très vagues, la loi ne fournit pas de liste d’éléments le justifiant. Elle impose seulement trois conditions :

« 1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement.

2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. »

Dans ce cas, le bailleur peut ajouter un « complément de loyer » exceptionnel au loyer de base. Il doit obligatoirement mentionner ce complément de loyer et le justifier dans le bail.

Le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation, jusqu’à trois mois après la signature du bail.

 

Comment le renouvellement de bail permet-il d’ajuster le prix du loyer ?

• Si loyer est trop élevé, c’est-à-dire supérieur au loyer de référence majoré en rigueur, le locataire peut faire une proposition de diminution de loyer à son propriétaire.

 

• Si loyer est trop bas le propriétaire peut faire une proposition d’augmentation de loyer au locataire dans plusieurs cas, avec des restrictions :

– Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, dans ce cas le loyer proposé ne peut pas dépasser ce montant.

– Si le loyer est manifestement sous-évalué pour la situation du logement qu’il concerne. Dans ce cas, on calcule la différence entre le loyer d’un logement comparable dans le voisinage et le dernier loyer appliqué : la hausse annuelle proposée ne peut pas dépasser la moitié de ce montant.

– Si des travaux d’amélioration été réalisés depuis le dernier contrat: dans la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût des travaux toutes taxes comprises.

Dans chacune de ces situations, l’indice de référence des loyers (IRL) fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Cet indice est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix des biens de consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. Pour estimer le montant d’une augmentation possible, il faut prendre en compte à la fois le montant du loyer en cours (L), le nouvel IRL (i1) et I’IRL du même trimestre de l’année précédente (i2). La limite du nouveau loyer est le résultat de l’opération : L x i1 / i2.

De plus, la hausse est appliquée graduellement : par tiers ou par sixième annuel selon son montant et la durée du contrat de location.

 

Qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une diminution, les demandes doivent se faire au moins six mois avant la fin du contrat de location actuel, et sous la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception. A la suite d’une telle demande, si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.