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En 2012 est mis en place le premier arrêté sous la houlette de Cécile Duflot, alors ministre du Logement. Ce décret vise à plafonner les loyers à la relocation sur une durée de 1 an, et sera reconduit jusqu’en 2014, année où la loi ALUR a été votée. Déjà en 2012, les voix de ceux qui deviendront des acteurs majeurs de la controverse autour de l’encadrement des loyers se font entendre : les associations et agences immobilières. Le risque ? Un effondrement de l’investissement locatif, c’est à dire l’investissement dans la pierre dans le but de la louer.

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Quand la pierre s’effrite

La position des agences et associations immobilières sur cet aspect de la controverse est résumée dans l’éditorial de François Gagnon, Encadrement des loyers à Paris : une aberration, publié dans Les Échos le 31 Juillet 2015. Dans cet article, il se met au diapason à la fois de son propre groupe ( François Gagnon est président d’un réseau d’agences immobilières ), mais aussi de sa concurrence. L’un de ses arguments principaux – et qui est ce qui nous intéresse ici – est le recul de l’investissement locatif. Il soutient que les investisseurs auront peur d’entrer dans un secteur aussi contraint : il prétend même que la loi est « de nature à dissuader les investisseurs ». Et son point n’est pas restreint aux nouveaux investisseurs : ALUR provoquera également la fuite des anciens. En effet, après avoir mis en évidence les contraintes énormes qui pèsent désormais sur ce milieu, il en souligne les risques, eux aussi augmentés par la loi : la durée du préavis étant réduite, le locataire peut fausser compagnie au bailleur d’autant plus vite et fréquemment. Cet argumentaire trouve son origine dans les travaux publiés en 1957 par l’économiste Françoise Carrière.

Ce point de vue est repris par Messieurs Jean-François Buet et Didier Camandona, présidents de la FNAIM et de la FNAIM Grand Paris, qui arguent que les effets de cette mesure seront principalement d’ « assécher » l’offre, qui va soit se tourner vers de la location touristique et de plus courte durée, soit se raréfier, car les propriétaires vendront leur bien au lieu de le proposer à la location ( La Correspondance Économique, L’encadrement des loyers sera étendu à la banlieue parisienne à compter de 2018, 1^er Juillet 2016 ; et Le Figaro, À Paris, la mesure n’a pas fait baisser les quittances, 1^er Juillet 2016 ). Monsieur Laurent Vimont, président de Century 21, quantifie un peu ceci dans l’article L’encadrement des loyers sera étendu à la banlieue parisienne du Figaro du 1^er Juillet 2016 : il affirme « qu’en France les achats à titre d’investissement locatif ont augmenté de 16 % au premier semestre, [alors qu’]ils n’ont progressé que de 3 % à Paris ». Il impute cela au dispositif d’encadrement des loyers.

[On] oriente le marché vers un assèchement de l’offre avec ce type de mesure. Et le risque reste un déplacement de l’offre vers des plateformes de location touristique

Jean-François Buet, La Correspondance Économique, L’encadrement des loyers sera étendu à la banlieue parisienne à compter de 2018, 1^er Juillet 2016.

 

Cet argument est repris par certains élus locaux : toujours d’après La Correspondance Économique, Valérie Pécresse, présidente (LR) de la région Île-de-France, a déclaré que cette mesure desservira la résolution de la crise du logement « en baissant la rentabilité de l’investissement locatif », ce qui freinera la construction de nouveaux logements.

Le marché est solide comme un roc

Ces points de vue ne sont pas du tout universels. Nous avons été recueillir le témoignage de Claire Delpech, Responsable finances et fiscalité, habitat et logement à l’Assemblée des Communautés de France, pour lui demander son avis sur la question « est-ce que le dispositif d’encadrement des loyers fait reculer l’investissement locatif à Paris ? », ce à quoi elle nous a répondu un « Non » catégorique. Madame Delpech affirme que les gens qui investissent dans l’immobilier parisien ne le font pas tant dans un souci de rentabilité que de valorisation de patrimoine : être propriétaire, avoir un pied-à-terre à la capitale… La plus-value locative n’est donc clairement pas ce qui est recherché.

Dans tous les cas, David Rodrigues, juriste à L’Association nationale de défense des consommateurs et des usagers (CLCV), estime dans l’article Un an après, le bilan mitigé de l’encadrement des loyers de l’Humanité le 26 Juillet 2016 que la loi est encore trop jeune pour mesurer son impact à l’heure où les autres voix s’élèvent.

Ce que montrent les études

Ce que soutient Mme Delpech est peu ou prou confirmé par les dires de M. Loïc Bonneval, chercheur en sociologie et professeur à l’université de Lyon 2 référence. M. Bonneval, pour comprendre la crainte affichée par les associations de bailleurs et de propriétaires, s’intéresse à l’origine de cet argumentaire, qu’il situe aux alentours de l’Entre Deux Guerres. D’après lui, le discours des associations de propriétaires se structure autour des travaux de Françoise Carrière, en 1957 référence, qui étudie les conséquences du contrôle des loyers qui a eu lieu à cette période, et conclut à l’effondrement du rendement locatif net, c’est à dire celui prenant en compte les charges. Ceci a eu pour conséquence immédiate la diminution de l’investissement locatif, les rendements eux-mêmes diminuant. Cependant, M. Bonneval argue que les chiffres avancés par Mme Carrière sont peu fiables : ils ne sont accessibles que par les dires d’experts, et aucune donnée n’est accessible sur ces paramètres essentiels.

M. Bonneval, dans son article référence, réalise une étude mettant en doute l’argumentaire de l’effet pervers du contrôle des loyers référence. Ainsi, ce sur quoi se fonde l’argumentaire du recul de l’investissement locatif est tout à fait discutable, et ce n’est pas ce qui a été observé dans les années de l’Entre Deux Guerres. D’après M. Bonneval, il n’y a aucune base solide  pour affirmer que le contrôle des loyers provoquera un recul de l’investissement locatif.

La proposition de limiter les hausses de loyer à la relocation ne semble donc pas non plus devoir provoquer de chute importante du rendement du placement immobilier

Loïc Bonneval, Métropolitiques, Le contrôle des loyers empêche-t-il l’investissement dans l’immobilier ?, 12 Octobre 2011

Et aujourd’hui ?

Cela fait maintenant 3 ans que la loi a été votée. Depuis le début de l’année, elle a été étendue à Lille. Les avis ont-ils évolué ?

Le témoignage de Mme Delpech date du mois de Mai 2017, et est donc très récent. Vis à vis des réserves exprimées par les agences immobilières, elles sont toujours d’actualité. D’ailleurs, ce n’est qu’en décembre 2016 que les deux recours contre la loir ALUR de la Chambre Nationale des Propriétaires ont été rejetés. Cependant, on trouve quelques informations qui permettent de commencer à décrire la réaction du marché à cette mesure, du haut de notre an et demi de recul, bien que ces informations ne sont pas issues d’organismes indépendants : dans l’article L’encadrement des loyers fonctionne, et ce n’est pas surprenant publié le 2 Août 2016 dans La Tribune, Serge Bussat, agent immobilier chez Guy Hoquet, affirme que « La pierre parisienne reste un investissement de long terme ». Ses dires sont corroborés par le sondage Opinion Way, réalisé lui aussi par Guy Hoquet, qui montre que Paris a gagné trois places dans le classement national des volontés d’investissement : l’attrait pour la pierre de la ville Lumière n’aura jamais été aussi florissant