Crise immobilière

La formation d’une bulle spéculative sur le marché immobilier

Les crédits immobiliers dits "subprimes" désignent des prêts immobiliers dit  "à risque", car consentis à des ménages dont la solvabilité est fragile et qui risquent par conséquent de ne pas rembourser. Pour compenser le risque, ce prêt est accepté par la banque sous certaines conditions : les taux sont plus élevés que ceux des prêts « classiques », et  l’établissement de crédit prend une garantie hypothécaire sur la maison financée par ce crédit.    

Pour se refinancer, les banques revendent ensuite les prêts sur des marchés dérivés. C'est le principe de la titrisation. Les prêts sont découpés en titres, qui sont vendus comme on vend des actions ou des obligations. Ces titres ont été achetés par différents acteurs financiers, dont des fonds de placements, et d'autres banques à travers le monde entier.

Pourquoi les banques ont-elles prêté à une population a priori risquée sur le plan de la solvabilité? Parce que le prêt était garanti par la maison achetée ou construite. Comme les prix de l'immobilier augmentaient, ces prêts paraissaient sans risque. En effet, si les emprunteurs ne pouvaient pas payer, les banques se remboursaient en vendant la maison. De plus, l'augmentation des prix de l'immobilier nourrissait le crédit à la consommation. On parle d'effet richesse: l'augmentation de la valeur du patrimoine immobilier des ménages leur donnait du pouvoir d'achat. Ainsi la hausse des prix s’autoalimentait, et une bulle spéculative s’est rapidement formée dans le courant de l’année 2007.

La crise des subprimes

 Seulement, les prix de l'immobilier ne pouvaient pas croître indéfiniment. La machine des crédits s'est enrayée, et les prix ont chuté aussi rapidement qu’ils avaient augmenté. Une part importante des nouveaux accédants à la propriété, peu solvables, ne pouvaient alors plus rembourser les prêts subprimes consentis. Les banques ne peuvent alors pas récupérer leurs prêts en vendant les maisons, car la valeur de celles-ci a chuté, et est devenue inférieure au montant du prêt. Les titres vendus sur les marchés financiers voient donc leur valeur baisser. Ce qui crée des pertes pour les établissements financiers qui les ont achetés. C’est ce phénomène qui a engendré la crise des subprimes, elle-même responsable d’un blocage des marchés financiers.